Комната своя, кухня общая, уборку и интернет оплачивает управляющая компания, соседей подбирают по анкете. Так выглядит коливинг, формат аренды, который за десять лет вырос из стартаперской идеи в отдельный сегмент недвижимости с институциональными инвесторами.
Отраслевая аналитика оценивает мировой рынок в 12,8 миллиарда долларов и обещает рост до 42 миллиардов к 2030 году. Идея при этом ровно та же, что обсуждали сто лет назад, и разбираться в ней проще с того момента.
Что продают сегодня
Крупнейший оператор мира, берлинский Habyt, управляет больше чем 30 тысячами комнат в полусотне городов. Бельгийский Cohabs расширяется вместе с инвестфондами и страховыми компаниями. В Британии число заявок на строительство таких зданий за год выросло на 87 процентов, в Лиссабоне и Барселоне новые дома строят под цифровых кочевников, в Азии в сегмент зашли гостиничные группы. Продают всегда одно: комнату с мебелью, договор на месяц вместо года, оплаченные коммуналку и уборку, а также соседей, с которыми предполагается общаться.
Коливинг квартира в Страсбурге
Как это выглядело в 1918 году
В России общую кухню помнят по другому поводу. После революции жильё в городах перераспределяли декретом: в квартиры прежних владельцев подселяли рабочие семьи, норма составляла несколько квадратных метров на человека. Так появилась коммунальная квартира, где у каждой семьи была комната, а кухня, ванная и коридор оставались общими. Соседей никто не подбирал, договор был бессрочным, а очередь в ванную регулировалась расписанием на стене.
Дом-коммуна как проект
Параллельно архитекторы 1920-х проектировали совместное жильё осознанно. Дом Наркомфина, построенный в Москве по проекту Моисея Гинзбурга, Игнатия Милиниса и инженера Сергея Прохорова в 1928–1930 годах, задумывался как опытный дом переходного типа: жилой корпус соединялся переходом с коммунальным, где размещались столовая, спортзал, библиотека и детский сад. В квартирах ставили минимальный кухонный элемент, потому что готовить предполагалось внизу и всем вместе. В Швеции ту же идею довели до конца: в 1935 году Свен Маркелиус вместе с социологом Альвой Мюрдаль построил в Стокгольме коллективный дом, где внизу работали центральная кухня, прачечная, детский сад и два магазина, а еду поднимали в квартиры отдельными лифтами.
Жилой дом Наркомфина, 1984 / Дети играют во дворе дома Наркомфина, 1931, Роберт Байрон
Почему предыдущая волна закончилась
Ко-ливинг образца 2010-х развалился быстрее, чем советские дома-коммуны. Американская Common, основанная в Нью-Йорке в 2015 году, дошла до 5200 комнат в двенадцати городах, в январе 2023-го объединилась с берлинским Habyt, а 3 июня 2024 года подала на банкротство по главе 7 и была ликвидирована. Глава Habyt Лука Бовоне объяснил это структурой контрактов Common, давлением процентных ставок и растущими операционными расходами. Сам Habyt после закрытия американского подразделения продолжил работу в Европе и Азии.
Исходный размер 2000x1333
magnific.com
Что происходит в России
Здесь формат появился около 2018 года и до сих пор занимает меньше процента рынка аренды. Первые проекты были пробными квартира или небольшой особняк, десяток комнат, управление на энтузиазме. С 2024 года пошли объекты на пятьдесят-сто номеров с профессиональным управлением, и спрос за ними подтянулся по понятной причине: ипотека стала недоступной, аренда подорожала, а комната в ко-ливинге обходится дешевле студии и не требует залога в два платежа.Главная сложность в том, что российское законодательство такого формата не знает. Ко-ливинги оформляют как апартаменты, гостиницы или хостелы, и от выбранной категории зависят налоги, регистрация жильцов и пожарные требования. Закон о статусе апартаментов пролежал в Госдуме с 2021 года и в январе 2025-го был окончательно отклонён: депутаты решили, что он создаёт квазижилые объекты и разрушает конструкцию жилищного законодательства. Так что рынок продолжает работать по чужим правилам.
Что осталось
Нынешняя волна отличается от предыдущей источником денег: жилье возводят и скупают пенсионные фонды, страховые компании и государственные инвестфонды, а не венчурные инвесторы, рассчитывающие на быстрый рост. При этом участники рынка предупреждают о перепроизводстве: в городах с дорогой недвижимостью предложение растёт быстрее спроса, и часть проектов может не найти жильцов.
Общая кухня возвращается по той же причине, по которой появлялась раньше. Жильё в больших городах стоит дороже, чем может позволить себе человек, начинающий карьеру, а количество одиночных домохозяйств растёт. Разница в том, что теперь за расписание уборки отвечает управляющая компания, а не сосед из третьей комнаты.
